“낡아가는 도심과 새 아파트 공급부족”

정부가 모른 체하는, 투자가가 읽지 못하는 집값 상승의 진실을 알려준다!

정부가 주택정책을 내놓으며 부동산 시장을 고강도로 규제할 때마다 투자 방향을 놓고 고민하며 밤잠 설치는 투자자를 위한 투자 해법서가 나왔다. 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제, 양도세 강화, 주택담보 대출 규제 등 동원할 수 있는 모든 수단으로 제동을 거는 위기의 한복판에서 당장 필요한 건 정부정책의 틈새를 파고드는 통찰력과 검증된 투자 포인트다. 정부가 다각도로 내놓는 부동산정책의 틈새를 파고들며 35년 동안 주택사업을 진두지휘했던 베테랑 부동산정책 분석가인 저자는 ‘낡아가는 도심과 새 아파트 공급부족’이라는 구조적 문제를 안고 있는 정부정책이 상승세를 잡지 못하는 유망 투자처를 낱낱이 소개한다. 당장 급한 독자들을 위한 저자의 심층 인터뷰가 담겨 있으니 먼저 읽어봐도 좋다. 본격적인 투자해법에 앞서 혼돈의 부동산 시장을 빠르게 파악하는 데 큰 도움이 될 것이다. 정부의 무차별 규제정책 융단폭격 앞에서도 한줄기 빛이 되어줄 투자처를 찾는다면 이 책을 필독하기를 권한다.

✚출판사 리뷰

정부의 고강도 규제대책에도 언제나 투자자가 옳았다!

규제의 틈새를 노리는 부동산정책 전문가의 투자 해법!

12.16 대책 이후 주택가격 상승폭이 둔화세를 보이고 재건축아파트의 경우는 호가가 1~3억 원 낮아졌다. 이대로 서울 집값이 안정화 단계에 들어서는 건지 갈피를 잡기 어려운 투자자들이 있을 것이다. 그러나 저자의 생각은 회의적이다. 저자는 강력한 수요 억제책에 의한 거래절벽으로 아파트가격 상승세가 한풀 꺾였지만, 주택가격 상승의 진앙지인 강남 등 핵심지역의 아파트가격은 다시 상승세로 돌아설 가능성이 높고, 그 시기는 재건축아파트 일반 분양 및 완공 이후가 될 것이라고 전망한다. 그 이유는 무엇일까?

만 35년 동안 주택사업 외길을 걸으며 대한주택건설협회 이사, 주택산업연구원 이사 등을 역임한 베테랑 부동산정책 분석가인 저자는 서울과 수도권 집값 상승의 진실이 바로 ‘낡아가는 도심과 새 아파트 공급 부족’이라고 말한다. 정부는 2014년부터 수도권 공공택지 개발을 중단하고 재건축·재개발 정비 사업을 통한 공급으로 전환했는데 정부의 재건축·재개발 규제로 공급 시스템이 사실상 붕괴돼 버리고 말았다. 재건축 초과이익 환수제까지 시행하며 규제하려는 주 타깃은 부동산 가격의 진앙지인 강남 재건축이다. 소비자들이 낡고 불편한 구형 아파트보다 교육, 교통 등의 인프라가 잘 갖춰진 새 아파트를 좋아하는 것은 너무나 당연하다. 이런 주거공간을 구할 수 있는 유일한 통로가 재건축이기 때문에 투자가 몰릴 수밖에 없는 것이다. 강남을 비롯한 대도시 도심은 택지개발이 불가능하고, 오로지 재건축·재개발을 통한 공급만 가능한 상황에서 정부가 이에 대한 근본적인 대책 없이 규제만으로 일관하는 이상, 재건축아파트 가격상승세는 잡기 어려울 것으로 전망된다.

저자는 강조한다. 가격과 상품, 자신의 투자 경험, 주변의 잘된 성공담에만 함몰되지 말고 넓게 보고 멀리 보며 정부정책의 실효성을 간파해낼 때 비로소 투자에 성공할 수 있게 되는 거라고. 이 책에는 정부가 다각도로 내놓는 부동산정책의 틈새를 파고들며 주택사업을 진두지휘했던 부동산 정책전문가의 날카로운 시선으로 분석한 투자 해법이 낱낱이 담겨 있다. 역대 가장 강력한 규제로 대혼란에 빠진 2020년 부동산 시장, 이 책과 함께 규제의 사각지대를 노려 투자의 승전보를 올리기 바란다.

✚책 속으로

특히 정부가 확정한 신도시 5곳과 중소규모 택지개발지구 81곳 중 집값 안정에 영향을 미칠 만한 지역은 사실상 신도시 5곳뿐이고 나머지 지역은 1개의 아파트단지나 택지개발지구에 불과하다. 따라서 신도시건설 완공 이전엔 부동산 흐름에 큰 변화가 없을 것으로 전망된다. 오히려 참여정부 때처럼 주택가격 상승요인으로 작용할 가능성도 있다. 참여정부 당시 수도권 6곳에 신도시 건설을 추진했지만 주택가격은 오히려 상승했다. 신도시건설로 풀린 대규모 토지매수 자금이 강남 등 핵심지역 부동산시장으로 흘러들어가 매수에 가담했기 때문이다. 당시 필자의 회사도 파주 운정신도시 아파트 건설에 참여했기 때문에 잘 알지만, 거액의 토지대금을 수령한 사람들이 강남 등 핵심지역에 아파트를 구입하는 것으로 나타났다.

- 31~32쪽, <신도시건설 이전 부동산 흐름은 큰 변화가 없다> 중에서

재건축·재개발은 고액투자 상품이어서 여윳돈이 부족한 투자자들에게는 그림의 떡이다. 특히 강남 재건축아파트는 큰돈이 필요해 ‘부자들의 놀음판’이라고 불릴 정도다. 그러나 실망하지 말자. 수도권과 지방 대도시에는 소액투자도 가능한 단지가 수두룩하다. 그리고 앞으로 몇 해 후부터는 지금의 강남 중심 재건축이 수도권과 지방 대도시 중심으로 바뀔 것이다. 2~3년 후에는 90년대 초에 완공되었던 수도권 1기 신도시가 재건축 연한 30년을 채우기 때문에 재건축 추진이 본격화되고, 점차 수도권과 지방 대도시로 확대될 것이기 때문이다.

- 47~48쪽, <단, 재건축·재개발사업은 기다림의 미학이 필요하다> 중에서

참여정부 때에 이어 두 번째다. 참여정부 때도 강남 일부 아파트 가격이 3.3㎡당 5000만 원을 넘기자 강남 집값에 대한 버블논쟁이 벌어졌었다. 당시 논쟁은 ‘강남 집값은 버블이고, 현재 고가주택을 소유하고 있는 노령세대가 은퇴하고 그 주택을 처분하면 그 고가주택을 받아줄 사람이 없어서 강남 집값은 급락할 것이다’라는 주장과 ‘강남 집값은 버블이 아니며, 현재 고가주택 소유자들이 은퇴하고 그 주택을 처분하더라도 IT산업이나 게임산업 등 신사업으로 큰돈을 번 신흥부자들이 그 주택을 충분히 받아줄 수 있다’는 논쟁이 팽팽히 맞섰다. 그로부터 10여 년이 지난 지금 강남 집값에 대한 버블논란이 다시 일어나고 있는 것이다. 과연 강남 아파트가격은 버블일까? 필자는 강남 아파트가격은 버블이 아니라고 단정한다. 이유는 크게 3가지다.

- 184~185쪽, <강남 아파트가격은 버블일까? 아니라고 확신한다> 중에서

[당장 급한 독자들을 위한 필자와의 심층 인터뷰]

‘요동치는 부동산시장’ 부동산 전망과 실전 투자전략을 말한다

Part 1. 부동산 전망 편

앞으로 10년, 부동산은 어떤 흐름을 보일까?

01 대한민국 부동산시장, 현재

02 신도시건설 이전의 부동산 전망, 앞으로 5년

03 신도시건설 이후의 부동산 전망, 앞으로 10년

04 거액투자의 레드오션 ‘재건축’ 시장

05 소액투자의 블루오션 ‘원룸주택’ 시장

06 인구절벽 시대, 버블붕괴 걱정이 필요 없는 이유

07 세계화 시대, 대외변수 걱정이 필요한 이유

Part 2. 소액투자 편

여윳돈 없어도 반드시 된다!

1장 집 없이도 월세 받는 셰어하우스

01 왜 셰어하우스인가?

02 운영방식과 목표는 무엇인가?

03 입지는 어떤 지역을 선택할까?

04 셰어하우스 주택 유형과 규모는 어떻게 정할까?

05 셰어하우스 주택 임대계약 시 요령과 주의할 점

06 운영 전에 사업자등록을 하라고 하는 이유

07 보증금과 월세는 어떻게 책정할까?

08 입주자 모집과 관리는 어떻게 하나?

09 부업으로 시작해서 전업 운영자를 꿈꿔라

2장 천만 원 투자로 월세 받는 에어비앤비

01 왜 에어비앤비인가?

02 입지는 어떤 지역을 선택할까?

03 에어비앤비 주택 유형과 규모는 어떻게 정할까?

04 에어비앤비 주택 임대계약 시 요령과 주의할 점

05 에어비앤비 숙소 등록과 예약은 어떻게 할까?

06 부업으로 시작해서 전업 슈퍼호스트를 꿈꿔라

3장 3000만 원이 만드는 기적, 경매

01 왜 경매인가?

02 경매에 대한 오해와 편견, 그리고 핵심

03 권리분석에 빠삭해지는 대항력과 우선변제권

04 입찰부터 매각대금 납부까지 한눈에 훑는 경매절차

05 종잣돈 3000만 원은 모으고 경매에 나서야 하는 이유

06 종잣돈 3000만 원으로 부자 되는 경매투자 10년 로드맵

Part 3. 일반투자 편

돈 되는 부동산, 돈 안 되는 부동산

1장 아파트투자는 여전히 돈이 된다

01 강남 아파트 사야 하나 팔아야 하나?

02 어디가 투자할 만한 블루칩 지역일까?

03 날씨로 보는 아파트시장 전망, 3기 신도시건설 그 후

04 대형아파트 몰락, 소형아파트 약진은 계속될까?

05 대형아파트 가치가 살아날 곳은 어디일까?

06 소형아파트 약진은 진짜 쭉 계속될까, 왜?

2장 그래도 재건축·재개발투자가 돈이 된다

01 재건축·재개발투자 지금 해도 될까?

02 재건축·재개발투자에 앞서 이것만은 알고 가자

03 재건축 vs 재개발사업의 무상지분율과 비례율, 실제 계산사례

04 재건축·재개발투자 어떻게 해야 돈이 될까?

05 재건축투자 유망지역 ‘빅 6’

① 최고의 미래가치, 압구정 재건축

② 최고의 수익률, 반포주공1단지

③ 강남 최초 50층 재건축, 잠실주공5단지

④ 대치동 재건축 대장주, 은마아파트

⑤ 대치동 재건축 다크호스, 미도아파트

⑥ 분양가·부담금 규제를 모두 비켜 간 둔촌주공아파트

06 재개발투자 유망지역 ‘빅 6’

① 서울의 맨해튼, 한남뉴타운

② 강남 집값? 성수전략정비구역

③ 대형 호재로 주목받는 수색·증산뉴타운

④ 풍선효과 톡톡히 누리는 광명뉴타운

⑤ 브랜드아파트로 변신 중, 영등포뉴타운

⑥ 구도심 정비사업으로 부활을 꿈꾸다, 성남시

3장 수도권 교통망이 돈이 된다

01 다시 그려지는 수도권 교통지도

02 새롭게 개편되는 수도권 교통망 수혜지역 ‘빅 3’

① 동탄신도시

② 송도국제도시

③ 파주 운정신도시

4장 눈 밝은 자에게만 돈이 되는 시장도 있다

01 미래형 도시모델 스마트시티·콤팩트시티

02 젠트리피케이션 지역

03 노령은퇴세대 이주 선호지역

04 귀농·귀촌 선호지역

✚지은이 소개

장철수

1977년에 주택사업에 뛰어든 후 35년 동안 주택사업 외길을 걸어왔다. 대한주택건설협회 이사·감사·부회장·경기도회장·주택산업연구원 이사 등을 역임했다. 주로 정책 분야를 맡아서 KBS <생방송 심야토론> 등 각종 토론에 참석해 현장의 목소리를 대변하며 정부 정책 건의 등에 힘을 보탰다. 외환위기 여파로 극도로 침체된 주택시장을 되살리기 위한 경제부총리 정책간담회에 참석해 ‘PF 금융 조기 시행’을 건의하여 당시 침체된 주택경기를 되살리는 데 기여하기도 했다. 공인중개사, 부동산자산관리사 등의 공식 자격을 갖추었고 오랜 기간 쌓인 풍부한 경험과 이론을 바탕으로 현재 부동산 투자/자문, 프로젝트 매니지먼트를 하면서 부동산투자에 관한 연구 활동을 병행하고 있다.