2018년 개정 세법, 8.2대책/12.13대책 반영!

부동산 절세의 모든 것을 친절하게 알려준다!

같은 부동산이라도 돈을 더 버는 방법은 뭐가 있을까? 바로 ‘세금’에 대해 잘 알아야 하고 그 세금을 ‘절세’하는 방법을 잘 알아야 한다.

부동산은 살 때에는 취득세, 갖고 있을 때에는 보유세, 팔 때에는 양도소득세 등을 내는데 이렇게 종류도 많고 복잡하기 때문에 세금에 대해 미리미리 공부해놓지 않으면 남들보다 수천만 원의 세금을 더 낼 수 있다.

이렇게 중요한 부동산 절세의 기술에 대해 각종 투자 커뮤니티에서 부동산 절세 노하우를 알려주는 저자가 쉽고 친절하게 이 책에 담았다.

■ 출판사 리뷰

‘세전 수익’이 아니라 ‘세후 수익’이 진정한 수익이다!

투자하기 전부터 세금 설계를 해야 진정한 투자 고수다!

•피할 수 없는 세금, 미리 대비하자

똑같은 부동산을 샀더라도 나중에 팔 때 수익에 차이가 크게 날 수 있다. 왜 그럴까? 바로 세금의 차이 때문이다. 가령 단독명의보다 부부 공동명의가 보유와 양도 때 세금을 확 줄여준다.

수익률을 높이기 위해서는 세금에 대해 알아야 하는데 아직도 그 중요성을 모르는 것 같다. 세금에 대해 전혀 대비하고 있지 않다가 소위 세금 폭탄을 맞는 사람이 많으니 말이다.

부동산을 살 때, 팔 때에는 계약이 기본이다. 살 때부터 팔 때까지 따라 다니는 세금의 경우 정해진 세율을 무조건 지켜야 한다. 피할 수가 없는 것이다. 같은 아파트, 같은 동에 사는 이웃보다 내가 수익이 적은 이유는 계약서를 쓰기 전부터 세금에 대해 고민했는지 여부다. 투자자가 아닌 실수요자도 부동산 세금에 대해서는 알아야 한다. 1주택자라도 경우에 따라서는 세금을 내야 하는 상황이 발생할 수도 있기 때문이다.

•세금에서는 ‘1원의 차이’가 엄청나다

세금까지 내야 진정한 ‘내 수익’이 되는데 의외로 세금에 대해 모르는 부동산 투자자가 많다. 소위 부동산 전문가라는 사람들도 투자 지역을 말할 때는 거침없으면서 정작 세금에 대해 물으면 입을 다문다. 몇 억 원, 몇 십 억 원까지 부동산에 투자하면서 세금에 신경을 쓰지 않으면 ‘아차’ 하는 순간에 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

모르는 사람은 다 내고, 아는 사람은 내지 않거나 내더라도 적게 내는 것이 ‘세금’이다. 특히 부동산은 개인의 재테크 중에서 제일 규모가 크기 때문에 절세 10%의 영향은 매우 크다.

예를 하나 들어보자. 시세가 6억 원 내외에서 형성 중인 전용 면적 85제곱미터 이하인 아파트를 사려고 한다. 6억 원에 매매 계약을 한 경우와 6억 1원에 한 경우의 취득세를 비교해보자.

6억 원일 때 적용되는 취득세의 세율은 1.1%이지만 6억 원을 초과하면 2.2%이다. 2배나 차이가 나는 것이다. 차이를 극대화해서 보여주기 위해 ‘1원 차이’로 예를 들었지만 현장에서는 6억 원을 약간 초과한 금액으로 거래되는 경우가 많다. 6억 10만 원, 6억 100만 원처럼 살짝 초과하는 경우라면 설득해서 6억 원까지로 가격을 조정하는 지혜가 필요하다. 이러한 행동도 세금에 대해 알고 있으니까 가능하다. 만일 세금에 대해 몰랐다면 나중에 알게 되어 땅을 칠 것이다. 계약서 쓰기 전에 세금을 한 번 더 생각한다면 직장인 1년 연봉 정도는 쉽게 아낄 수도 있다.

•유명한 부동산 절세 강의를 책으로 만나다

강의를 공지하면 바로 마감되고, 부동산 고수들이 세금 관련해서 제일 먼저 찾는 제네시스박, 그가 부동산 절세에 대한 A부터 Z까지 이 책 한 권에 노하우를 다 담았다.

‘1장 비과세와 감면은 어떻게 다른가?’에서는 부동산과 관련된 세법의 특징에 대해 살펴본다. 부동산 절세도 세법의 범위 내에서 가능하다. 그 범위를 확실히 알고 있어야 최대한의 절세 목적을 이룰 수 있다.

‘2장 취득세, 보유세 똑똑하게 줄이기’에서는 부동산에 투자할 때, 그리고 보유할 때 어떤 세금이 적용되는지, 현명하게 줄일 수 있는 방법은 무엇인지 알아본다.

‘3장 투자 수익률의 완성, 양도소득세’에서는 사람들이 제일 궁금해 하는 양도소득세의 개념과 계산법에 대해 살펴본다. 부동산의 마지막 세금이라서 그런지 사람들의 관심이 제일 뜨거운 부분이기도 하다.

‘4장 증여세와 상속세, 그것이 알고 싶다’에서는 비슷해 보이지만 잘 보면 차이가 있는 증여세와 상속세의 모든 것에 대해 설명한다.

‘5장 나도 부동산 사업자’에서는 다주택자 중과세 등의 정책 변화 때문에 관심이 많아진 주택 임대사업과 연관된 세금과 절세법에 대해 자세히 설명했다.

마지막 ‘6장 자신의 유형에 맞게 부동산 투자 전략을 세워라’에서는 자신의 투자 유형에 맞는 절세법에 대해 알려준다. 기존의 부동산 세금 관련 책에는 없는 내용이므로 독자에게 매우 신선하면서 투자에 큰 도움이 될 것이다.

‘세금’이라는 단어를 생각만 해도 골치가 아픈 사람들에게 이 책은 친절한 절세 교과서가 된다. 제2의 수익이라는 절세로 남들보다 높은 수익을 올리고 싶다면 이 책을 꼭 읽기 바란다.

■ 추천의 글

자본주의 사회에서 모든 부(富)는 부동산에 흡수된다는 말이 있다. 그 정도로 부동산이 차지하는 비중이 크다는 의미다. 이 책은 부동산 절세를 통해 부의 출발점으로 독자를 안내해줄 것이다.

─고성훈｜세민택스 세무회계 대표 세무사

복잡한 세금에 대한 지식이 없다면 작은 실수에도 세금은 폭탄이 되어 돌아온다. 특히 부동산의 경우에는 그 정도가 심하다. 이제는 그런 걱정을 할 필요가 없다. 이 책 한 권으로 부동산 세금 지식을 완비할 수 있기 때문이다.

─임승우｜천지세무법인(평택청북지사) 세무사

■ 지은이 소개

지은이 _ 제네시스박

대학에서 경영학을 전공하고 대기업에 다니는 직장인이자 부동산 투자자이다. 내 집 마련을 준비하면서 부동산 투자에 눈을 떴다. 숫자를 좋아하고 평소 사업 기획 및 운영에 관심이 많아 부동산 투자를 하면서 자연스럽게 부동산 세금에도 눈을 뜨게 됐다.

부동산 투자는 열심히 하지만 세금에 대해서는 관심이 없거나 잘 모르는 사람이 많다는 사실을 알고 부동산 절세에 대한 이야기를 블로그에 하나씩 올렸는데 입소문이 나면서 부동산 세금분야 파워 블로거가 되었고 서울, 부산, 대구 등 여러 지역에서 다양한 투자자들을 대상으로 강의하고 있다.

블로그에 올리는 글 하나하나에 수많은 댓글이 달리는 것은 기본이고 여러 부동산 온라인 카페, 블로그 등에 스크랩되고 있다. 또한 강의 후에는 ‘그 어떤 강의보다 내 상황에 적용하기 쉬웠다’, ‘사이다 같은 강의’, ‘부동산 세금이 이렇게 쉬운 줄 몰랐다’, ‘이해하기 쉽고 완벽한 정리’ 등의 후기에 블로그가 다시 한 번 뜨거워진다. 그래서 부동산 투자자들 사이에서는 ‘친절한 제네시스박’으로 유명하다.

저자는 지금도 ‘부동산 절세’ 관련 노하우, 정보를 알려주기 위해 온라인(블로그)과 오프라인(강의)에서 활발하게 활동하고 있다. 그리고 수많은 강의와 상담한 내용, 현장에서 확인한 궁금증들을 ‘친절하게’ 전달하고자 이 책을 집필했다.

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•프롤로그 ｜ 세전 수익이 아니라 세후 수익이 중요하다

•추천의 글

1장 비과세와 감면은 어떻게 다른가?

01. 투자의 마침표는 세금이다

02. 부동산 투자자가 알아야 할 세법은 정해져 있다

03. 모든 세법은 과세표준과 세율만 알면 끝!

04. 세금에 대해 물어볼 곳이 있을까?

05. 검색을 믿지 않는다

06. ‘비과세’와 ‘감면’은 같은 것이 아니다

•부동산 세금 한 바퀴 돌기

2장 취득세, 보유세 똑똑하게 줄이기

01. 취득세 및 보유세의 기본 구조

02. 취득세를 줄이는 노하우

03. 보유세는 1단계가 재산세, 2단계가 종합부동산세다

04. 보유세를 줄이는 노하우

05. 보유세 절세를 위한 공동명의의 필요성

•재산세, 종합부동산세 간단하게 계산하기

3장 투자 수익률의 완성, 양도소득세

01. 양도소득세의 특징

02. 양도소득세 과세표준 구하기

03. 양도소득세의 세율

04. 8.2 대책과 부동산 세금

05. 양도소득세를 줄이는 노하우

06. 필요 경비를 인정받아라

07. 돈 되는 보유, 매도 타이밍

08. 공동명의로 양도세를 줄이자

09. 매수는 기술, 매도는 예술

10. 양도세 비과세의 핵심, 1후, 2보, 3매

11. 양도소득세 비과세 돋보기 ①

12. 양도소득세 비과세 돋보기 ②

•‘양도소득세 수익률 표’로 양도소득세 쉽게 파악하기

4장 증여세와 상속세, 그것이 알고 싶다

01. 닮을 듯 다른 증여세와 상속세

02. 세테크에 도움이 되는 증여세와 상속세 절세 노하우

03. 투자자가 알아야 하는 증여세와 상속세 절세 노하우

04. 자금 출처조사에 대비하자

05. 증여보다 부담부증여가 좋을까?

5장 나도 부동산 사업자

01. 주택 임대사업자와 주택 매매사업자

02. 주택 임대사업자가 누리는 혜택: 취득 및 보유단계

03. 주택 임대사업자가 누리는 혜택: 양도단계

04. 거주 주택 양도소득세 비과세를 좀 더 알아보자

05. 그렇다면 매매사업자는 어떨까?

06. 반드시 알아야 하는 수입 금액 계산법

07. 임대 주택 등록 활성화 방안 분석하기

6장 자신의 유형에 맞게 부동산 투자 전략을 세워라

01. 나의 투자 유형은?

02. 시세 차익 추구형이 알아야 하는 절세 전략

03. 다양한 전략 구사형이 알아야 하는 절세 전략

04. 현금 흐름 추구형이 알아야 하는 절세 전략

•에필로그 ｜ 한 번만 더 확인하자, 제발!

•부록 ｜ 양도소득세 수익률 표