바야흐로 1인 가구의 시대가 왔다. 부동산 시장을 좌우하는 최대 수요처가 바로 1인 가구다. 저자는 1인 가구의 증가로 새로운 부동산 투자 지도를 그려야 한다고 말한다. 통계청은 2017년부터 2035년까지 서울시의 1인 가구가 단 한 차례도 줄지 않는다고 전망한다. 2015년 기준, 총 가구 수의 4분의 1이 1인 가구였고, 그중 3분의 1은 월세로 거주 중이었다.

1인 가구의 증가 추세로 시세 차익과 함께 안정적인 임대 수익까지 얻는 임대 수익형 투자가 대세를 이룰 것이라는 분석이 가능해진다. 소위 ‘선진국형’ 부동산 시장으로 나아가고 있다. 1인 가구 대표 주택인 오피스텔은 그 수요에 맞춰 부동산 시장의 중심축으로서 시장을 지배할 것이다. 저자는 1인 가구의 증가 추세에 맞춰 적극적으로 임대 수익형 투자를 고려하라고 말한다. 오피스텔의 잠재 수요와 투자 가치는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 많기 때문이다.

저자는 기존의 부동산 투자 공식에 의존해 설명하지 않는다. ‘부동산 투자에 정답은 없다’는 전제하에 오로지 ‘수익 창출’에 입각하여 다양한 투자법을 제시한다. 또한 오피스텔 투자자의 시야를 흐리는 분양대행사의 ‘꼼수’ 조차도 무용지물로 만드는, 초보 투자자가 반드시 이해하고 넘어가야 하는 ‘핵심 요소’들을 반복하여 강조한다.

강남은 오피스텔의 ‘성지’와 같은 곳이지만 저자는 과감하게 강남을 버리라고 말한다. 강남 오피스텔은 매입가가 높아 수익률이 낮기 때문이다. 수익률 측면에서는 강남 오피스텔 1채보다 금천구 오피스텔 2채가 적격일 수 있다. 수익률을 앞세워 보면 강남도 강남 나름인 것이다. 사실상 강남보다 중요한 것은 ‘지하철역 도보 1분 거리’다. 이렇듯 이 책은 철저히 투자자의 수익 창출 극대화를 영순위로 삼는다.

이 책은 오피스텔 투자에 근시안적인 관점으로 접근해온 투자자들에게 발상의 전환을 선사한다. 다수의 사람들이 익숙하게 생각해온 투자 패턴에서 벗어나 오피스텔 투자에 대한 상식을 비트는 ‘역발상 투자 전략’을 제시한다. ‘부동산 투자는 그래도 오피스텔보다 아파트지!’라고 생각하는 투자자들에게 소형 아파트 부럽지 않은 ‘아파텔’의 가치를 일깨워 준다. 그리고 오래된 오피스텔도 전략적으로 활용하면 투자 가치가 충분하다고 말한다. 또한 안정성 측면에서 보자면, 오피스텔은 상가보다 위험 부담이 분산되고 월세 수입도 더 많다고 분석한다.

게다가 저자는 부동산 경기가 안 좋을 때 더 독하게 투자하라고 설파한다. 실제로 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 가장 침체됐을 때 역발상 전략으로 많은 사람들이 돈을 벌었다.

많은 투자자들이 오피스텔은 투자 금액이 적기 때문에 세금 문제를 간과하곤 하는데, 저자는 오피스텔은 더욱 철저하게 세금 관리가 필요한 상품이라고 못 박는다. 항상 세금을 먼저 감안한 후에 투자에 나서야 한다고 말한다. 세금이 수익률에 미치는 영향이 지대하기 때문이다. 수익형 상품인 오피스텔 투자자라면 현명하게 절세해야 한다. 이 책은 투자자가 반드시 짚고 넘어가야 할 오피스텔에 관한 기본 세법과 적절한 행정 절차를 정확히 알려준다.

오피스텔은 양호한 입지와 배후수요를 확보해야 기대치를 훨씬 웃도는 수익률을 확보할 수 있다. 역세권에 위치하며 생활 편의시설이 잘 갖춰진 서울과 수도권 소재의 오피스텔이 가장 투자 가치가 높다는 말이다. 또한 사람들은 불황일수록 일자리를 찾아 도심, 특히 서울로 몰린다. 부동산 경기가 안 좋을수록 역세권 물건이 인기다. 오피스텔 투자를 생각한다면 가장 먼저 서울과 수도권, 그중에서도 역세권을 노려야 한다. 별책부록에서는 서울과 수도권을 중심으로 핵심 투자처를 찍어주고 투자 포인트까지 명쾌하게 짚어준다. 저자가 발로 뛰어 모은 고급 정보를 별책부록을 통해 다시 한번 새겨보자.

오피스텔 1동이 지어지면 원룸 30채가 생기는 효과가 있다. ‘저렇게 오피스텔이 많이 생기는데 과연 임차인을 받을 수 있을까?’ 걱정하는 사람도 많다. ‘공실률’이야말로 오피스텔 투자에서 최대의 적이다.

이점은 전략적으로 접근해야 한다. 수요가 많은 곳에는 오피스텔이 아무리 들어서도 어떻게든 채워진다. 오피스텔 10동이 지어져도 거기에 입주하는 사람은 5,000명이 안 된다. 여기서 말하는 배후 수요는 수만, 수십만 명을 수용할 수 있는 주변 인프라가 잘 갖춰졌는지를 살펴보는 것이다. 서울 시내 주요 역세권이나 상업 지역은 어지간해선 수만 명이 충분히 들어오고도 남을 만큼 수요가 많다. 이런 곳은 오피스텔 입주가 시작되면 한 달 뒤엔 절반 이상이 세입자로 채워진다. 여기에 월세를 3만∼5만 원만 낮춰도 서로 들어오려고 난리다. 그만큼 1인 가구도 많고, 오피스텔에 거주하고자 하는 사람도 늘고 있다.

‘강남 지역 지하철역 10분 거리’에 있는 오피스텔과 ‘당산역 1분 거리’에 있는 오피스텔 중 어떤 물건의 가격이 더 올랐을까? 둘 중 하나를 선택해야 한다면 무엇을 선택하는 것이 나을까? 필자는 무조건 당산역 1분 거리에 있는 오피스텔을 선택하라고 권한다. 앞으로 소개할 몇몇 사례가 이를 증명한다.

2003년에 두 오피스텔을 두고 고민한 사람이 있었다면 당시엔 누구라도 ‘곧 죽어도 강남’을 선택하라고 권했을 것이다. 당산 따위(?)가 강남에 비할 수 있었을까. 하지만 오피스텔 투자를 할 때 강남보다 중요한 것은 ‘지하철역 도보 1분 거리’라는 장점이다.

김 씨는 어느 정도 매도 시점이 됐다고 보고 2015년 이 물건을 1억 2,500만 원에 매도했다. 양도세를 제외하고 시세 차익만 7,000만 원을 얻었다. 임대 수익은 7년간 약 2,000만 원. 따지고 보면 자기자본은 하나도 들이지 않고 7년 만에 1억 원 가까운 수입을 올린 셈이다. 김 씨가 밝힌 노하우는 단 하나.

“오피스텔은 일부 투자자만 관심을 보이는 물건이다. 가급적 시장 상황이 안 좋을 때 매수해서 시장이 좋을 때 팔아야 한다.”

많은 투자자가 김 씨의 전략과 반대로 행동한다. 일부러 그렇게 하는 것은 아니겠지만 결과가 항상 그렇다. 시장이 한창 좋을 때 매수해 나쁠 때 매도하는 경우가 많다.

지난 16년간의 흐름을 보면 2002∼2004년에 오피스텔이 많이 지어졌고 이후 잠잠하다가 2012∼2015년에 공급이 집중됐다. 2000년 초반에 지어진 오피스텔은 연식이 벌써 15년에 이르러 노후화가 시작됐다. 오래된 오피스텔이 많은 지역에서 신규 오피스텔을 분양하면 분명 경쟁력이 있다. 특히 강북구는 공실률도 낮고 수익률은 높은데 공급이 적은 지역이다. 눈여겨볼 필요가 있다.

30대 중반의 직장인으로, 매경이코노미 기자다. 평범하게 대학을 나와 하나은행에 입사해 1년 2개월간 일했지만 기자의 꿈을 이루기 위해 전문지 기자로 이직했다. 그러나 급격하게 찾아온 권태기로 어떤 분야를 취재해도 흥미를 느끼지 못하던 중 맡게 된 부동산 분야는 취재할수록 재미있었다. 취재를 통해 전문가를 많이 알게 됐고 책도 많이 읽고 연구도 많이 했다. 별다른 재테크를 하지 않던 저자에게 부동산은 한 줄기 빛이었다. 결국 거주하던 집의 전세금을 가지고 소액 투자에 적합한 물건을 찾아 나섰다가 20년 가까이 오피스텔을 중개한 중개사를 알게 됐고 그렇게 오피스텔 투자를 시작했다.

오피스텔 투자에 관한 책이 한 권도 없다는 점에 큰 불편함을 느끼며 투자 초기에는 열심히 발품만 팔았다. 결국 자신처럼 막막해할 이들의 고민을 덜어주며 성공적인 투자를 기원하는 마음에서 시행착오 끝에 얻은 풍부한 실전 경험과 노하우를 알려주고자 이 책을 쓰게 되었다.

저자는 지금 여러 채의 오피스텔에서 꼬박꼬박 월세를 받고 있는데, 이것이 삶에 큰 활력소라고 말한다. 부정적인 생각이 줄어들면서 직장 생활이 이전보다 즐거워졌고 오히려 더 열심히 일하고 싶어졌다고 한다. 저자는 이 책을 읽는 독자들도 보다 즐겁게 인생을 살아가길 진심으로 바라고 있다.